Douglas Wires, nasceu em 1971, é casado e mora atualmente no Rio de Janeiro, atuando no mercado de turismo desde 1995. Fluente em inglês, é emissor Amadeus e Sabre de passagens aéreas nacionais e internacionais. Trabalhou em empresas como: VARIG, OCEANAIR e CARLSON WAGONLIT, adquirindo sólidos conhecimentos e experiência em cálculos de tarifas aéreas, supervisão de reservas e negociação de serviços de viagens.
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ALUGUEL DE APARTAMENTOS NO RIO DE JANEIRO: FATOS & PROBLEMAS

Existe um pensamento no mercado de que alugar apartamentos de temporada é mais barato do que ficar em um hotel. Nem sempre é assim! Por trás das vendas desse produto existem outras complicações e problemas que são listados a seguir.

01) Que ninguém se engane: aluguel de apartamento de temporada é uma venda 100% manual. Não há softwares nem formulários na internet informando ao vendedor se o apartamento está disponível num período de data ou não. Por isso que quando se procura um apartamento para alugar a confirmação demora até 2 dias. O vendedor precisa ligar para o proprietário ou para o administrador do imóvel (free-lancer, agência de viagem ou imobiliária) para saber se o apartamento está disponível para a locação, além de confirmar o preço.

02) Apartamentos de temporada só são limpos no dia da entrada do hóspede no imóvel. Geralmente é uma limpeza rápida, para tirar o “grosso” da sujeira. Após isso, ou o hóspede paga a faxineira para limpar os cômodos diariamente ou ele mesmo faz isso. Outra desvantagem entre o aluguel de apartamentos de temporada e a hospedagem em hotéis, é a falta de lençol e toalhas de banho. Quase sempre eles não estão limpos ou disponíveis na primeira diária. O colchão é também outro item bastante reclamado. Muitos são incômodos, com seu tempo de uso vencido, deformados e duros. Há ainda o lado cômico da situação: hóspedes pegos de surpresa quando vão ao banheiro fazer o número 2 e descobrem que não existe papel higiênico. Todas essas falhas não acontecem quando um turista se hospeda num hotel.

03) O principal interesse das agências de viagens administrarem locações de apartamentos de temporada está no atrativo de receberem um comissionamento maior, de venderem mais porque não há intermediários (free-lancers) entre elas e os proprietários e também na grande procura desse produto pelos estrangeiros. Alugar apartamentos de temporada é barato somente quando grupos de pessoas se hospedam neles. As redes hoteleiras acomodam no máximo 3 pessoas num quarto. Já num apartamento alugado com 2 quartos, sala e cozinha, pode-se acomodar até 10 pessoas! Todas esparramadas pelos cantos dos quartos e salas. Ideal para muchilheiros e estudantes a passeio!

04) As agências que alugam apartamentos precisam está localizadas na área onde os apartamentos também estão. Isso facilita a obtenção da chave do imóvel para administrarem as locações de temporada e de acompanharem os hóspedes ao imóvel alugado.

05) Poucos proprietários escolhem imobiliárias para administrarem seus imóveis e a maioria recorrem aos serviços de free-lancers que intermediam os aluguéis dos apartamentos para os proprietários e para as agências de viagens, repassando a cada um deles a sua parte do lucro pela locação e retendo a sua comissão pelo serviço prestado.

06) O serviço autônomo de locação de apartamentos de temporada é um trabalho muito comum em regiões litorâneas. Trata-se de um serviço que não requer grandes gastos de infra-estrutura: apenas um celular, um site (pode ser um blog gratuito para hospedar as fotos dos apartamentos) e uma conta de email. Por mais, é ir para a rua e fazer contato com os porteiros dos prédios ou com o síndico para descobrir se algum condômino tem interesse em alugar ou se já aluga seu apartamento para turistas. E assim vai se formando a lista de fornecedores...
07) Por outro lado, há aqueles proprietários que possuem 1, 2, 3... apartamentos e que preferem eles mesmos administrarem o aluguel de temporada dos seus próprios imóveis porque cançaram de levar calote das agências de viagens e dos free-lancers que receberam o dinheiro do aluguel e não os repassaram. Isso quando não os pagam atrasados, obrigando-os a ficar cobrando o pagamento dia-a-dia.

08) Em contra-partida, as agências de viagens e os free-lancers se justificam, acusando os proprietários desses imóveis de “roubarem” seus clientes, assediando-os a mudarem do apartamento alugado para o seu apartamento que fica no mesmo prédio e cobrando por isso um valor menor.

09) Uma estratégia de venda de risco adotada por agências de viagens e imobiliárias é a sublocação de apartamentos. Algumas delas contactam o proprietário do imóvel e o alugam por 1 ano ou mais e depois o relocam para turistas. A intenção é:
  • Monopolizar as locações dos melhores apartamentos localizados na região. 
  • Abafar a concorrência.
  • Aumentar o volume de vendas com aluguéis mais baratos. 
  • Induzir os free-lancers e outras agências de viagens a solicitar a locação do apartamento sob sua administração.
O risco desse negócio está na incerteza da venda. Se a tática de venda falhar ou não alcançar os resultados de lucro esperados, as dívidas com IPTU, luz, água, telefone, internet, condomínio e com o próprio aluguel irão se acumulando até o momento do proprietário mover processos contra o locatário.

10) Outra estratégia de venda nesse mercado (para não dizer golpe) é o pagamento da estadia com um valor menor do que foi acordado com o proprietário. O “golpe” aplicado pelas pessoas que administram o imóvel para o proprietário, que mora em uma cidade ou bairro distante, funciona assim:
  • Aluga-se o apartamento pelo valor da diária cobrado pelo proprietário e soma-se ao aluguel a comissão (R$ 100 + R$ 20) de quem está negociando a venda. 
  • No dia seguinte, liga-se para o proprietário dizendo qualquer tipo de mentira como, por exemplo, que o hóspede reclamou que a descarga do vaso sanitário estava vazando água e que por essas razões houve um gasto extra de R$ 30 com o encanador para consertar o vazamento. Mesmo que fosse verdade, os golpistas superfaturariam esse valor! 
  • No final das contas, após enganarem o proprietário, essa despesa é abatida do valor do aluguel depositado na sua conta bancária. A comissão que era R$ 20 passou a ser R$ 50 (20 + 30) e o aluguel de R$ 100, que seria recebido pelo proprietário, passou para R$ 70 (100 – 30).
Moral da estória: a locação foi garantida com uma comissão muito maior sem para isso ter sido aumentado o valor da diária e ainda correr o risco de perder a venda por um concorrente que viesse a vender por menos.

11) Apartamentos de temporada não são bem vistos pelos outros condôminos do prédio porque eles são obrigados a se deparar com prostitutas, garotos de programa e travestis trazidos ao prédio pelos turistas que os alugam. Prática que não é permitida pelas grandes redes hoteleiras.

12) O proprietário também deve está preparado para arcar com possíveis atos de vandalismo dentro do imóvel ocasionados pelo consumo de drogas durante certas “festinhas” patrocinadas pelos turistas que alugam seus imóveis e que tanto incomodam os vizinhos.

E se alguém souber de mais um tópico para contribuir no acréscimo desta lista, que faça seu comentário clicando no link (Postar um comentário) abaixo.

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