Douglas Wires, nasceu em 1971, é casado e mora atualmente no Rio de Janeiro, atuando no mercado de turismo desde 1995. Fluente em inglês, é emissor Amadeus e Sabre de passagens aéreas nacionais e internacionais. Trabalhou em empresas como: VARIG, OCEANAIR e CARLSON WAGONLIT, adquirindo sólidos conhecimentos e experiência em cálculos de tarifas aéreas, supervisão de reservas e negociação de serviços de viagens.

ALUGUEL DE APARTAMENTOS NO RIO DE JANEIRO: FATOS & PROBLEMAS

Existe um pensamento no mercado de que alugar apartamentos de temporada é mais barato do que ficar em um hotel. Nem sempre é assim! Por trás das vendas desse produto existem outras complicações e problemas que são listados a seguir.

01) Que ninguém se engane: aluguel de apartamento de temporada é uma venda 100% manual. Não há softwares nem formulários na internet informando ao vendedor se o apartamento está disponível num período de data ou não. Por isso que quando se procura um apartamento para alugar a confirmação demora até 2 dias. O vendedor precisa ligar para o proprietário ou para o administrador do imóvel (free-lancer, agência de viagem ou imobiliária) para saber se o apartamento está disponível para a locação, além de confirmar o preço.

02) Apartamentos de temporada só são limpos no dia da entrada do hóspede no imóvel. Geralmente é uma limpeza rápida, para tirar o “grosso” da sujeira. Após isso, ou o hóspede paga a faxineira para limpar os cômodos diariamente ou ele mesmo faz isso. Outra desvantagem entre o aluguel de apartamentos de temporada e a hospedagem em hotéis, é a falta de lençol e toalhas de banho. Quase sempre eles não estão limpos ou disponíveis na primeira diária. O colchão é também outro item bastante reclamado. Muitos são incômodos, com seu tempo de uso vencido, deformados e duros. Há ainda o lado cômico da situação: hóspedes pegos de surpresa quando vão ao banheiro fazer o número 2 e descobrem que não existe papel higiênico. Todas essas falhas não acontecem quando um turista se hospeda num hotel.

03) O principal interesse das agências de viagens administrarem locações de apartamentos de temporada está no atrativo de receberem um comissionamento maior, de venderem mais porque não há intermediários (free-lancers) entre elas e os proprietários e também na grande procura desse produto pelos estrangeiros. Alugar apartamentos de temporada é barato somente quando grupos de pessoas se hospedam neles. As redes hoteleiras acomodam no máximo 3 pessoas num quarto. Já num apartamento alugado com 2 quartos, sala e cozinha, pode-se acomodar até 10 pessoas! Todas esparramadas pelos cantos dos quartos e salas. Ideal para muchilheiros e estudantes a passeio!

04) As agências que alugam apartamentos precisam está localizadas na área onde os apartamentos também estão. Isso facilita a obtenção da chave do imóvel para administrarem as locações de temporada e de acompanharem os hóspedes ao imóvel alugado.

05) Poucos proprietários escolhem imobiliárias para administrarem seus imóveis e a maioria recorrem aos serviços de free-lancers que intermediam os aluguéis dos apartamentos para os proprietários e para as agências de viagens, repassando a cada um deles a sua parte do lucro pela locação e retendo a sua comissão pelo serviço prestado.

06) O serviço autônomo de locação de apartamentos de temporada é um trabalho muito comum em regiões litorâneas. Trata-se de um serviço que não requer grandes gastos de infra-estrutura: apenas um celular, um site (pode ser um blog gratuito para hospedar as fotos dos apartamentos) e uma conta de email. Por mais, é ir para a rua e fazer contato com os porteiros dos prédios ou com o síndico para descobrir se algum condômino tem interesse em alugar ou se já aluga seu apartamento para turistas. E assim vai se formando a lista de fornecedores...
07) Por outro lado, há aqueles proprietários que possuem 1, 2, 3... apartamentos e que preferem eles mesmos administrarem o aluguel de temporada dos seus próprios imóveis porque cançaram de levar calote das agências de viagens e dos free-lancers que receberam o dinheiro do aluguel e não os repassaram. Isso quando não os pagam atrasados, obrigando-os a ficar cobrando o pagamento dia-a-dia.

08) Em contra-partida, as agências de viagens e os free-lancers se justificam, acusando os proprietários desses imóveis de “roubarem” seus clientes, assediando-os a mudarem do apartamento alugado para o seu apartamento que fica no mesmo prédio e cobrando por isso um valor menor.

09) Uma estratégia de venda de risco adotada por agências de viagens e imobiliárias é a sublocação de apartamentos. Algumas delas contactam o proprietário do imóvel e o alugam por 1 ano ou mais e depois o relocam para turistas. A intenção é:
  • Monopolizar as locações dos melhores apartamentos localizados na região. 
  • Abafar a concorrência.
  • Aumentar o volume de vendas com aluguéis mais baratos. 
  • Induzir os free-lancers e outras agências de viagens a solicitar a locação do apartamento sob sua administração.
O risco desse negócio está na incerteza da venda. Se a tática de venda falhar ou não alcançar os resultados de lucro esperados, as dívidas com IPTU, luz, água, telefone, internet, condomínio e com o próprio aluguel irão se acumulando até o momento do proprietário mover processos contra o locatário.

10) Outra estratégia de venda nesse mercado (para não dizer golpe) é o pagamento da estadia com um valor menor do que foi acordado com o proprietário. O “golpe” aplicado pelas pessoas que administram o imóvel para o proprietário, que mora em uma cidade ou bairro distante, funciona assim:
  • Aluga-se o apartamento pelo valor da diária cobrado pelo proprietário e soma-se ao aluguel a comissão (R$ 100 + R$ 20) de quem está negociando a venda. 
  • No dia seguinte, liga-se para o proprietário dizendo qualquer tipo de mentira como, por exemplo, que o hóspede reclamou que a descarga do vaso sanitário estava vazando água e que por essas razões houve um gasto extra de R$ 30 com o encanador para consertar o vazamento. Mesmo que fosse verdade, os golpistas superfaturariam esse valor! 
  • No final das contas, após enganarem o proprietário, essa despesa é abatida do valor do aluguel depositado na sua conta bancária. A comissão que era R$ 20 passou a ser R$ 50 (20 + 30) e o aluguel de R$ 100, que seria recebido pelo proprietário, passou para R$ 70 (100 – 30).
Moral da estória: a locação foi garantida com uma comissão muito maior sem para isso ter sido aumentado o valor da diária e ainda correr o risco de perder a venda por um concorrente que viesse a vender por menos.

11) Apartamentos de temporada não são bem vistos pelos outros condôminos do prédio porque eles são obrigados a se deparar com prostitutas, garotos de programa e travestis trazidos ao prédio pelos turistas que os alugam. Prática que não é permitida pelas grandes redes hoteleiras.

12) O proprietário também deve está preparado para arcar com possíveis atos de vandalismo dentro do imóvel ocasionados pelo consumo de drogas durante certas “festinhas” patrocinadas pelos turistas que alugam seus imóveis e que tanto incomodam os vizinhos.

E se alguém souber de mais um tópico para contribuir no acréscimo desta lista, que faça seu comentário clicando no link (Postar um comentário) abaixo.

7 comentários:

DOUGLAS WIRES disse...
Este comentário foi removido por um administrador do blog.
DOUGLAS WIRES disse...

SEGUE UMA DICA DE VENDAS DE APARTAMENTOS DE TEMPORADA PARA QUEM TRABALHA NESSE MERCADO:

Não fazer negócios com free-lancers ou guias turísticos que alugam por temporada seus apartamentos em Copacabana, porque eles costumam roubar os clientes das agências oferecendo city tours aos hóspedes.

Anônimo disse...

Bom dia,
Sou corretora de imóveis por temporada, alugo muitos apartamentos por temporada, alguns são meus e outros de clientes.
Quero deixar claro que , um contrato bem amarrado evita todos esses tipos de problemas citados por você!
Nada como ter um bom corretor.
Se precisarem de uma boa administradora de imóveis para temporada, me procure.
Att,

Luciana Ribeiro
e mail- lucian.ad@hotmail.com

Giovani Cipolla disse...

Olá,

Li a matéria e observei muito amadorismo e falta de experiência e profissionalismo, todos os casos são diferentes, o mercado de apartamentos para temporada recebe turistas de diversas raças, cada pais com sua cultura de negócios, a maioria não usa contrato, são extremamente exigentes...
Geralmente atentam para o bom senso das pessoas.
Como relata a senhora luciana, um contrato bem amarrado pode servir bem para o turista de temporada interno...
Porém o extrangeiro não admite mentiras nem que omitem problemas no apartamento, coisas que eles odeiam é surpresinhas, pois não estão acostumados a adquirir nada sem garantia.
Como foi relatado por Douglas Wires, evitar corretores e free-lancers despreparados, mas nesse caso tambem o problema é que todos pensam ser preparados, pensar ser profissionais pelo tempo que estão no mercado...
Eu tenho uma concepção, se querem servir o mercado tem que se qualificar para se sujeitar a "ele"
quando me objetivei a entrar nesse mercado fiz um curso tecnologo de hotelaria e turismo e em seguida um TTI (Técnico de Transações Imobiliárias).
Hoje tenho registro (creci) para operar nesta área.
Mesmo depois de 7 anos no mercado, temos que continuar estudando e sempre pesquisando para saber como podemos vencer os desafios para satisfazer cada vez mais um público cada vez mais exigente.
Represento vários proprietários aqui na zona sul do Rio.
Meu nome é Giovani e meu web site
www.apartmentt.net

DOUGLAS WIRES disse...

Meu caro amigo, GIOVANI CIPOLA...

Esse post não é nenhuma matéria amadora, nem inexperiente ou com falta de profissionalismo. Trata-se de um artigo que relata o que eu presenciava quando vendia apartamentos de aluguel. Da forma que vc relatou acima, me parece que vc é um cara que zela por uma boa reputação no mercado, da mesma forma que eu, que não quero perder meus clientes devido a outros profissionais pilantras que estão misturados entre nós. Se houver oportunidade, algum dia alugarei um dos apartamentos que vc prospecta.

Antonio de Pádua disse...

Meu caro Douglas, os relatos que vc postou tem fundamento, pois na maioria das vezez essa atividade é exercida por amadores e "profissionais" inescrupulosos. Acho que o mercado está aberto a todos e o que falta é profissionalismo e ética. Sou formado em turismo, tenho creci e estou abrindo uma imobiliaria em Fortaleza e sempre estou pesquisando o mercado pra oferecer um serviço com qualidade em respeito ao consumidor. Pela experiencia que tive na hotelaria acho que a essência da qualidade na prestação nos servições hoteleiros deve ser a mesma em um apto por temporada, o que muda é o equipamento, o lugar e a infra-estrutura. A preocupação em prestar um excelente serviço vai além da infra-estrutura e do luxo do equipamento por exemplo. Como os colegas Geovane e Luciana muito bem colocaram, um bom contrato bem amarrado dar mais tranquilidade as partes. O consumidor esta cada vez mais inteligente e exigente e o mercado naturalmente, irá selecionar os melhores serviços.



Pádua Carvalho
Fortaleza
paduabc@gmail.com

Anônimo disse...

Bom, se quiserem um bom exemplo para se aprender como alugar um apartamento em otimo nivel, procurem me na minha agencia;

www.rioexclusive.com

se encontrarem alguma falha posso garantir um aluguel gratis em um dos meus imoveis de luxo...
...boa sorte para os amadores y saludos a aqueles que les alugan bem

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